Principe de la Loi Scellier

La Loi Scellier, du nom du parlementaire à l'origine de cette loi, est entrée en vigueur au 1er janvier 2009, pour une durée de 4 ans. De ce fait, elle deviendra caduque et disparaîtra le 31 décembre 2012.
Ce dispositif fiscal est prévue pour une durée de vie limité et, de ce fait, plus tôt elle sera utilisée par les investisseurs, plus grande sera sa rentabilité. Car, contrairement aux lois de Robien et Borloo, il ne s'agit pas d'abattement fiscal sur le revenu imposable mais, bel et bien d'une "Réduction d'impôt", étalée sur 9 ans et reportable.

La Loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs en 2009 et 2010 (logements destinés à la location).

Le dispositif fiscal "Scellier" permet une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 37% !

Afin d'attirer un grand nombre d'investisseurs, le dispositif Scellier propose un avantage fiscal important : une réduction d'impôt égale à 25% du prix d'acquisition du bien, dans la limite de 300.000 â‚¬ et limitée à un bien par an, pour 2009 et 2010. Cette réduction passera ensuite à 20% en 2011 et 2012.

Ce qui représente une économie maximale de 75 000 euros pour les acquisitions en 2009 et 2010 et de 60 000 euros les deux années suivantes.

Ce système Scellier est également applicable aux logements anciens réhabilités, à condition qu'ils satisfassent aux normes de décence en vigueur.

Il est également possible d'opter dès le départ pour le Scellier «secteur intermédiaire», avec une location sur quinze ans, au lieu de neuf. Moyennant des contraintes supplémentaires, la réduction d'impôt passe alors de 25% à 37%, sur quinze ans. Pouvant alors atteindre au maximum 111 000 euros.

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’IR des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse). La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce, avant la réduction d'IR de l'année N.

Les obligations de la loi Scellier

Comme pour le Robien, l'engagement de location sera de 9 ans minimum. Au-delà des 9 ans de location, l'investisseur aura la possibilité d'avoir un complément de 2% par an entre la dixième et la quinzième année de location. La réduction d'impôt sera plafonnée par décret selon les zones géographiques, afin de favoriser les secteurs où le décalage entre l'offre et la demande de logements est plus important.

L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret.
Un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.

Dans le cadre du « même bien immobilier », il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi SCELLIER avec les lois ROBIEN, BORLOO, ZRR, GIRARDIN, MALRAUX, MONUMENTS HISTORIQUES…
En revanche, la réduction d’impôt Scellier est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux.

Trois régimes pour le neuf en 2009

Le nouveau régime est voué à remplacer, dès le 1er janvier 2010, les dispositifs Robien recentrés et Borloo populaire. L'année 2009 est donc, du point de vue de l'investissement locatif neuf, une année exceptionnelle puisqu'elle permet à trois dispositifs de coexister ! Contrairement au Robien et au Borloo populaire, tous deux construits sur le principe de l'amortissement, l'avantage fiscal de la loi Scellier-Carrez prend la forme d'une réduction d'impôt.

Cette dernière s'élève à 25 % du montant de l'investissement pour les achats réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, dans la limite, cependant, d'un plafond fixé à 300.000 euros d'investissement. Si l'investissement est réalisé les deux années suivantes, c'est-à-dire entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, le taux de réduction est ramené à 20 %. Autrement dit, l'avantage fiscal ne peut excéder 75.000 euros lors de la première période et 60.000 euros dans la seconde. Le tout est étalé sur neuf ans à raison de un neuvième par an, soit un gain pouvant aller, respectivement, jusqu'à 8.333 euros et 6.666 euros par an. Au titre d'une même année, il n'est possible de bénéficier de l'avantage que pour un seul logement.

La zone C définitivement écartée

Bien évidemment, un avantage fiscal ne va pas sans contreparties. En l'occurrence, celles-ci sont similaires à celles du Robien : pas de plafond de revenus des locataires, mais l'obligation de louer le logement nu pendant neuf ans au moins à des niveaux de loyers n'excédant pas 21,65 euros par mètre carré et par mois en zone A (Paris et région parisienne, Côte d'Azur et Genevois français), 15,05 euros en zone B1 (grandes villes) et 12,31 euros en zone B2 (villes moyennes). Lors du vote du texte, les communes de la zone C (le reste du territoire) étaient exclues du régime Scellier, cette disposition étant vouée à éliminer les dérapages du Robien en zone C et à favoriser les secteurs qui souffrent d'un marché locatif très tendu. Or la levée de boucliers des députés concernés par la zone C a permis le vote, contre l'avis du gouvernement, d'un amendement à la loi de Finances rectificative pour 2009. Les sénateurs s'y sont opposés. Il a fallu réunir la commission mixte paritaire et le statu quo ante a finalement été décidé.

Des logements écoperformants

Autre contrainte : le logement acquis doit répondre, comme le veut le Grenelle de l'environnement, à des caractéristiques thermiques et de performance énergétique conformes à la réglementation en vigueur au moment du dépôt du permis de construire, en l'occurrence la RT 2005 pour les logements autorisés à partir du 1er septembre 2006. Un décret à paraître avant 2010 doit préciser les modalités d'attestation de cette conformité. " Il faut être très attentif à cette écoconditionnalité, prévient un professionnel, des réalisations sous la RT 2000 traînent encore sur le marché et, si le décret arrive avant le 1er janvier 2010, les investisseurs qui n'auront pas été vigilants risquent l'inéligibilité au Scellier. "

Bonus pour le Scellier intermédiaire

L'avantage fiscal peut être amélioré dès lors que l'investisseur accepte de se soumettre à des conditions de location plus " sociales ".

La première repose sur l'engagement de louer le logement à des ménages (autres qu'à un membre de la famille toutefois) dont les revenus sont plafonnés. A titre d'exemple, les ressources d'un couple locataire ne doivent pas excéder 65.389 euros par an en zone A, 47.725 en zone B1 et 43.749 en zone B2.<br/>

La seconde contrainte tient au loyer, qui doit rester inférieur à 17,32 euros par mètre carré et par mois en zone A, 12,04 euros en zone B1 et 9,85 euros en zone B2. Enfin, le logement doit être loué pendant quinze ans au moins. En contrepartie, l'investisseur bénéficie en plus de la réduction Scellier classique durant les neuf premières années, d'une réduction supplémentaire de 2 % pendant les six années suivantes.
Cerise sur le gâteau : un abattement de 30 % sur les revenus fonciers !

Incontestablement, le dispositif Scellier a des atouts. " Il intéresse une plus large frange d'investisseurs que le Robien et le Borloo, qui s'adressent, eux, à de gros propriétaires en mal de gommer du déficit foncier ", précise Patrice Haubois, chargé d'études au Crédit Foncier.
Un bémol cependant, malgré un plafond d'investissement de 300.000 euros, les petites surfaces tiennent la vedette. Exactement le reproche formulé à l'encontre de la défunte loi Méhaignerie et des Besson, Robien ou autres Borloo qui lui ont succédé !