Le prêt viager hypothécaire est un prêt dont le capital et les intérêts sont remboursables en une fois, au moment du décès ou du déménagement de l'emprunteur (ordonnance du 23 mars 2006). Il est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier qui lui appartient déjà

Prêt garanti

L'hypothèque peut désormais être constituée pour venir en garantie d'un prêt viager (ordonnance du 23 mars 2006). Le Crédit foncier de France est le premier établissement de crédit à proposer ce type de prêt, sous le nom de "Foncier Réversimmo".

Avec l'allongement de la durée de vie, de nouveaux besoins émergent chez les seniors. Ce type de prêt viager hypothécaire est ouvert aux seniors au-delà de 60 ans afin de leur faciliter l'accès, quel que soit leur état de santé au crédit bancaire. À partir de soixante ans, il est généralement difficile, voire très onéreux de trouver une couverture d'assurance. Cette nouvelle mesure de prêt viager hypothécaire permet d'obtenir un capital garanti par une hypothèque prise sur son bien immobilier (résidence principale, secondaire ou un bien à usage locatif), sans donc s'en déposséder. Le prêt viager hypothécaire ne peut être destiné à financer les besoins d'une activité professionnelle, sous peine de nullité. Au cours de leur retraite active, ils peuvent être tentés de changer de résidence principale, d'entretenir un patrimoine immobilier locatif, de donner un coup de pouce financier à leurs enfants, voire à leurs petits-enfants. Ou encore d'aménager leur logement par exemple en installant une chambre au rez-de-chaussée de leur demeure. Pour ces seniors, c'est aussi un moyen de disposer d'un complément de retraite.

Le montant prêté à la mise en place du prêt viager hypothécaire dépend de l'espérance de vie de l'emprunteur et varie en fonction de l'âge et du sexe de l'emprunteur. Le montant du crédit hypothécaire viager octroyé est limité, il varie entre 25 % et 34 % de la valeur du bien et donne lieu à une inscription d’hypothèque. La valorisation du bien peut faire l'objet d'une expertise immobilière dans le cadre du prêt hypothécaire viager. Le prêt viager hypothécaire présente la particularité de pouvoir être à taux fixe, à taux variable, plus ou moins long, de plus il offre différentes propositions en matière de plafond et de paliers pour les taux variables, de remboursement par anticipation, de montant…

Aucuns remboursements du vivant du ou des emprunteurs

Ce prêt ne donne lieu à aucune charge de remboursement du vivant du ou des emprunteurs, ce qui signifie que le compteur des intérêts tourne de leur vivant. Au décès de l'emprunteur, la banque calcule le montant de la dette et fait expertiser le bien hypothéqué. Le remboursement de ce prêt ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur, ou lors de la vente, la donation ou le partage du bien immobilier, s’ils surviennent avant le décès de l'emprunteur. Le capital et les intérêts sont donc remboursables in fine, au moment du décès ou du déménagement de l'emprunteur.
En cas de remboursement anticipé, il y a des indemnités à payer : elles varient selon que le crédit a été versé en une ou en plusieurs fois.

Versements libres non imposables

Les versements liés au prêt viager hypothécaire ne sont pas assimilables à des revenus. De ce fait, ils ne sont donc pas imposables. Le prêt peut être versé en une fois sous forme de capital, ou suivant un échéancier de versements périodiques.

Aucun risque pour les héritiers

La dette est plafonnée à la valeur de l’immeuble à l’issue de l’opération. C’est une bonne nouvelle pour les héritiers puisque cela veut dire que le remboursement ne peut en aucun cas dépasser le montant de la valeur de l’immeuble à la date du décès de l’emprunteur. Quand la valeur du bien immobilier est supérieure à la dette, c’est aux héritiers de récupérer le surplus ! Quand la valeur du bien est inférieure à la dette…, ce n’est pas aux héritiers de payer le manque : la perte est supportée par l’établissement prêteur ! Le prêt viager hypothécaire est remboursé grâce à la vente du bien immobilier donné en hypothèque. Les héritiers n’ont donc pas à payer. Ils n’héritent pas de dettes.

Il reste à prendre en considérations que des frais importants sont générés par cette demande

Prenons l'exemple d'un homme de 75 ans, doté d'un bien de 350 000 euros, qui sollicite un prêt de 112 000 euros. La banque va lui faire cadeau des 600 euros de frais d'expertise, mais elle va prélever d'autres frais :
• Des frais de souscription : 4 % du montant demandé, soit 4 450 euros
• Des frais d'hypothèque : 1 350 euros environ

Un chèque de 107 520 euros est donc fait par la banque au notaire, qui reverse environ 106 200 euros à l'emprunteur. Pendant toute la durée de vie de l'emprunteur, voire du co-emprunteur, des intérêts de 8,5 % courent sur un montant de 112 000 euros, soit le montant du prêt frais compris.