Qu'est-ce que le viager immobilier ?

Le viager immobilier est une forme de vente immobilière matérialisée par un contrat : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d'y rester vivre. Ce qui permet au vendeur de se constituer un complément de retraite jusqu'à la fin de ses jours, complément de retraite qui sera régulièrement revalorisé et qui bénéficiera, en outre, d'une fiscalité avantageuse.

De plus, si les parties choisissent un viager occupé, le vendeur pourra rester dans un environnement qui lui est familier ; il offre à l'acquéreur, outre l'opportunité de faire une opération intéressante, la possibilité d'acquérir un bien immobilier avec une mise de fonds réduite. Suivant les termes de ce contrat viager immobilier, l'acheteur s'engage à verser la rente viagère au vendeur, jusqu'au jour de son décès Le vendeur, encore appelé crédirentier, bénéficie dans ce cas d'un droit d'usufruit ou d'un droit d'usage et d'un droit au fruit (usus et fructus) d'un bien appartenant à autrui.

Ces deux dernières notions ont des effets juridiques distincts sur lesquels le vendeur comme l'acquéreur doivent rester attentifs.

Le bien peut être également vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation.
L'acheteur, encore appelé débirentier, paie le bien sous la forme d'une rente viagère (rente garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. L'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.

Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation.

En cas de décès du vendeur dans les 20 jours

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente, ses héritiers (ou toute autre personne qui y aurait intérêt) peuvent obtenir l'annulation de cette vente, au motif qu'il n'y avait pas d'aléa. Pour que cette action soit possible, les deux conditions suivantes doivent être réunies (Code civil, Art. 1975) :
• le crédirentier, autrement dit le vendeur, doit être décédé dans les 20 jours qui suivent l'acte de vente ;
• il doit être décédé d'une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente. Il n'y a donc pas d'annulation possible de la vente si le crédirentier décède d'un accident dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat.

Il est à noter que la vente peut également être annulée si le décès du crédirentier, par maladie, survient plus de 20 jours après la signature du contrat, à condition alors qu'il soit prouvé que l'acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur et de sa fin prochaine. Ici, c'est, en plus de l'absence d'aléa, la mauvaise foi de l'acheteur qui est sanctionnée (Cour de cassation, 1 ).

Viager libre ou occupé

Lorsqu'ils concluent une vente en viager, le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir d'un viager occupé ou d'un viager libre.

Viager occupé

Lorsque le viager est dit « occupé », le vendeur conserve la disposition du logement objet de la vente et ce, jusqu'à son décès.

Il existe deux variantes du viager « occupé » selon que le vendeur ne conserve qu'un droit d'usage et d'habitation sur l'immeuble ou qu'il s'en réserve l'usufruit :
• si le vendeur conserve un simple droit d'usage et droit d'habitation, il peut continuer d'occuper le logement vendu, mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Il ne peut donc le donner en location à des tiers (Code civil, Art. 631) ;
• si le vendeur conserve l’usufruit, il conserve la disposition du logement, non seulement pour l'habiter, lui ou sa famille, mais également pour le louer.

Dans le cas d'un viager occupé, la question se pose évidemment de savoir qui, du débirentier ou du crédirentier, doit supporter le coût des travaux éventuels sur le logement ou l'immeuble, des réparations, etc.

La répartition est en principe la suivante, sachant que les parties peuvent, dans le contrat de vente, prévoir d'autres modalités :
• si le crédirentier a conservé un droit d'usufruit, il doit en principe assumer les réparations d'entretien courant, le débirentier conservant lacharge des grosses réparations : travaux sur les murs porteurs, toitures... (Code civil, Art. 605 et 606) ;
• si le crédirentier a conservé un simple droit d'usage et d'habitation, c'est aux deux parties qu'il revient de fixer les charges incombant à chacune d'elles.

Qu'il y ait réserve d'usufruit ou droit d'usage, le plus simple est peut-être de s'en remettre à la définition des charges et réparations locatives applicables à la location d'un logement. En pratique, pour éviter le risque de location et les difficultés qui pourraient survenir pour faire libérer le local à la mort du vendeur, le viager avec réserve de droit d'usage et d'habitation est plus répandu que le viager avec réserve d'usufruit.

Viager libre

Dans cette hypothèse, l'acquéreur ou débirentier dispose entièrement du bien : il peut l'occuper ou le donner en location, comme bon lui semble. En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d'entretien.
Le caractère libre ou occupé du viager a évidemment des conséquences sur le montant de la rente, dans la mesure où les droits conférés à l'acquéreur sont plus ou moins élevés.

Les impôts locaux

Si le viager est occupé, les impôts locaux sont en principe répartis de la façon suivante :
• la taxe d'habitation est prise en charge par le crédirentier qui continue d'occuper le logement ;
• la taxe foncière est à la charge du débirentier qui est propriétaire du logement.
Mais là encore, les deux parties peuvent prévoir, par contrat, d'une répartition différente de ces deux impôts.

La rente est soit réductible, soit réversible dans un couple de crédirentiers. Dans le premier cas, en cas de décès de l'un d'eux, sa rente s'éteint... Ce qui suppose l'établissement de deux rentes distinctes afin que l'époux survivant puisse continuer à percevoir des revenus. Dans le second cas, la rente devra être versée sans modification jusqu'au décès du survivant.

Comment est payé le viager ?

Le prix de vente du viager doit être effectué sous forme de rente, Une partie peut être versée comptant lors de la signature chez le notaire. C'est que l'on appelle "le bouquet". Le calcul de la rente viagère étant une opération très complexe, il est recommandé de ne jamais s'engager dans une telle opération, et de ne rien signer avant d'avoir pris conseil auprès de professionnels qualifiés notamment un notaire. En effet, de nombreux éléments entrent en ligne de compte dans le calcul, comme l'âge du vendeur et son espérance de vie, calculée grâce à des tables de mortalité que les notaires ou autres professionnels ont à leur disposition.

Avantages

La rente viagère bénéficie d'une fiscalité avantageuse. En effet, la rente fiscale comprend une partie du capital et une partie d'intérêt qui seule est soumise à l'impôt. Cette partie est imposable en fonction de l'âge du vendeur. Plus le vendeur est âgé moins la taxe est élevée. Au-delà de 70 ans, la taxe imposée est de 30 %.

Indexation de la rente

Il est important de prévoir à la signature du contrat une indexation annuelle de la rente afin de maintenir le pouvoir d'achat du vendeur.

Comment effectuer les versements

S'il n'existe pas de dispositions particulières sur le contrat, la rente est payable à terme échu, c’est-à-dire à la fin de chaque terme (année, trimestre, mois) et quérable. Cependant tous les contrats de rentes viagères stipulent que la rente sera payable par terme d'avance, mensuellement ou trimestriellement et quérable, c’est-à-dire payable au domicile du crédirentier.

En cas de non-paiement de la rente

Cette clause est la plupart du temps mentionnée dans le contrat de vente viagère, qui permet au crédirentier à savoir le vendeur de reprendre son bien en cas de défaillance de paiement. Tout l'acquis versé reste au vendeur ainsi que les travaux et améliorations apportés. Le crédirentier qui ne peut plus payer la rente risque de tout perdre.

L'intérêt du viager immobilier pour les deux parties :

• pour le vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers.
• pour l'acheteur, c'est un moyen d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier et de devenir immédiatement propriétaire d'un bien avec un contrat viager immobilier.

En outre, l'acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. Ce pari peut être gagnant ou perdant, comme ce fut le cas du notaire qui acheta en viager, en 1965, la maison de Jeanne Calment alors âgée de 90 ans : ce malheureux acheteur paya des années de rente pour rien car il est mort un an avant sa vendeuse qui est décédée à plus de 122 ans en continuant à toucher la rente versée par les héritiers du notaire.