Qu'est-ce qu'un crédit
hypothécaire ?

Un crédit hypothécaire est simplement un prêt bancaire garanti par une hypothèque, celle-ci pouvant être prise sur le bien à acquérir ou sur un bien déjà acquis

Il existe 2 types de crédits
hypothécaires :

• le prêt acquisition classique : l'hypothèque intervient comme une garantie au bénéfice du prêteur. Dans l’éventualité où l’emprunteur ne peut faire face au remboursement de son crédit, la banque peut revendre le bien mis en hypothèque, même si celui-ci a déjà été revendu à une autre personne. À noter qu’en cas de vente aux enchères, le bénéficiaire de la garantie hypothécaire sera prioritaire par rapport aux autres créanciers.
• le prêt hypothécaire au sens large du terme : c'est un prêt financier quel qu'en soit l'objet et garanti par une hypothèque.
Ce dernier prêt s'adresse à tous types d'emprunteurs ayant les besoins les plus divers. Il lui suffit de posséder un patrimoine à donner en garantie

L’octroi d’un crédit hypothécaire engendre divers frais :

1. Droits d’enregistrement
2. Ouverture de crédit. Il s’agit d’une taxe virée directement à l'État par le Notaire,
  lors de l'inscription de l'acte à la conservation des hypothèques
3. Honoraires de notaire (les tarifs sont fixés par la loi)
4. Expertise immobilière (varie en fonction de l’organisme de crédit)
5. Frais de dossier (varie en fonction de l’organisme de crédit)
6. Frais divers (frais de recherche, de timbres,…)
Ces frais varient en fonction du montant de votre emprunt.
La durée du crédit peut s’étaler sur une période de 1 à 40 ans.

Sur cette durée, deux cycles sont à distinguer :

• l'amortissement du capital c’est-à-dire le remboursement du capital au donneur de crédit. En un mot, le remboursement de la somme qu’on vous a prêtée.
• les intérêts qui doivent être payés par l'emprunteur

L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et d’une inscription au bureau des hypothèques. Un conseil : l’hypothèque étant une opération onéreuse, rigide et fastidieuse en raison de ses nombreuses contraintes administratives, il est préférable de ne l’utiliser que pour les opérations incluant un montant important.

L’hypothèque est habituellement prise en 1er rang, ce qui suppose la reprise et le refinancement d’un éventuel crédit hypothécaire existant sur le bien existant. Cette solution de rachat de crédit hypothécaire s'avère toujours intéressante puisqu’elle peut entraîner un rééchelonnement de ce prêt sur une durée plus longue, donc d’en baisser les mensualités, et généralement, également d’en diminuer le taux selon les cas. Le crédit hypothécaire peut être un prêt acquisition classique ou un prêt de trésorerie, quel qu’en soit l’objet.

La destination des fonds pour un crédit hypothécaire sera demandée par la banque, et à justifier par l’emprunteur. Il s’agit toujours d’un prêt notarié, à l’instar des prêts acquisitions, le notaire remettant les fonds lors de la signature de l’acte, soit à l’emprunteur directement, soit au bénéficiaire du crédit hypothécaire à convenance des parties.

Ce type de prêt génère des remboursements qui peuvent être amortissables ou in fine, à taux variable ou à taux fixe comme dans n’importe quel prêt traditionnel.

Il suppose par conséquence des revenus lui autorisant ces remboursements.

Quelques définitions :

• taux d’endettement : rapport entre les revenus de l’emprunteur et ses charges, systématiquement pris en compte et oscillant entre 30 et 40 % selon les établissements
• quotité : pourcentage de la valeur du bien objet de la garantie et qui détermine le montant maximum du prêt octroyé. Il varie de 50 % à 100 % de cette valeur, suivant les établissements sollicités.
• nature du bien proposé en garantie : de préférence habitation, mais pouvant être également à usage de bureau ou de commerce
• situation juridique du bien : la propriété en nom propre reste préférable, les biens en indivision, démembrés ou en SCI limitant le choix des partenaires bancaires
• délai de décision : de 10 à 60 jours selon les établissements, à réception par ces derniers d’un dossier complet, 30 jours en moyenne étant à rajouter pour la réalisation effective du prêt

En cas de vente du bien objet de la garantie

Le crédit se trouve soldé par la vente du bien, le prêteur étant remboursé lors de la vente, l’hypothèque étant levée à cette occasion. Elle peut aussi être transférée sur un autre bien à l’appréciation de la banque, le crédit continuant dans ses effets dans ce cas.