Incontournable hypothèque

L'hypothèque est un aspect obligatoire lors de l'achat d'un bien immobilier à crédit ; les banques demandent à l'emprunteur des garanties sur le bien financé. Ainsi en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds avancés.

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Un bien garanti par une hypothèque, est un bien qu'un créancier peut saisir si les échéances ne sont pas payées, afin de le mettre en vente et de récupérer les sommes dues.

L'hypothèque offre autant d'avantages au créancier qu'au débiteur :

• elle permet au débiteur de conserver le droit de jouir de son bien et même de le vendre ;
• elle permet au débiteur de garantir de nouveaux emprunts s'il a choisi l'hypothèque rechargeable ;
• elle donne au créancier non payé à l'échéance le droit de saisir le bien immobilier.

Les frais d'inscription au Bureau des hypothèques comprennent  :
• la taxe de publicité foncière : 0,60 % du montant du prêt auquel s'ajoute un prélèvement de
  2,5 % sur le montant de la taxe, soit un total de 0,615 % ;
• le salaire du conservateur des hypothèques : 0,05 % du montant du prêt avec un minimum de 8 € ;
• les honoraires (ou émoluments) du notaire dont le montant est proportionnel au montant du prêt ;
• le coût des timbres fiscaux, des recherches d'états hypothécaires et autres formalités.

Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt

L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié : l'inscription est effectuée à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien et fait l'objet d'un enregistrement sur un registre officiel.
Le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.
En cas de défaillance de l'emprunteur, ces garanties permettent à la banque de faire saisir l'immeuble afin qu'il soit vendu en justice.
Sont institués au profit de la banque :

• un droit de préférence qui lui permet d'être payé « en priorité » sur le prix de la vente, c'est-à-dire avant les créanciers ordinaires (qui ne disposent d'aucun privilège) et avant ceux dont le privilège est d'un rang postérieur au sien ;
• un droit de suite qui l'autorise à faire saisir l'immeuble même lorsqu'il a été revendu à un tiers.

L'inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 2 ans, sans que la durée de l'inscription puisse dépasser 35 ans. L'inscription subsistera pendant 2 ans après la dernière échéance, même lorsque le prêt aura été entièrement remboursé. Mais elle sera sans effet puisque l'hypothèque sera alors éteinte par le remboursement de l'emprunt. Après ces 2 ans, l'inscription tombe d'elle-même et disparaît (sans frais, ni formalités). À noter que lorsque la dernière échéance du prêt n'est pas déterminée au moment de l'inscription, la durée de l'inscription ne peut dépasser 10 ans.

En cas de problème financier, son fonctionnement sera saisi et la vente du bien effectué par voie judiciaire

Généralement, en cas de vente du bien immobilier avant expiration de la date d'effet de l'hypothèque, il sera procédé à la radiation (appelée "mainlevée") de l'inscription d'hypothèque, aux frais du débiteur-vendeur. La mainlevée atteste également que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette mainlevée est automatique 2 ans après le terme normal du prêt. Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire. Cette radiation se fait auprès du conservateur des hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur du bien immobilier.

Le code civil distingue les hypothèques légales, les hypothèques conventionnelles, les hypothèques judiciaires

1- les hypothèques légales sont celles qui résultent de la loi (article 2121 du Code civil et suivant). La femme mariée possède, de par la loi, une hypothèque, sur les immeubles de son mari, en garantie des engagements matrimoniaux. Ce type d'hypothèque s'adresse aux couples qui se marient sans contrat notarié sont soumis au régime légal de la « communauté réduite aux acquêts ». Les droits et devoirs de chacun.
2- les hypothèques judiciaires donnent au créancier non payé à l'échéance le droit de saisir le bien immobilier. (article 2123 du Code civil). Elles résultent également des décisions arbitrales revêtues de l'ordonnance judiciaire d'exécution ainsi que des décisions judiciaires rendues en pays étrangers et déclarées exécutoires par un tribunal français.
L'hypothèque judiciaire peut être liée à un jugement de condamnation. Le juge peut aussi autoriser un créancier à constituer une garantie hypothécaire conservatoire.
3- les hypothèques conventionnelles ne peuvent être consenties que par ceux qui ont la capacité d'aliéner les immeubles qu'ils y soumettent. (article 2124 du code civil). Ces hypothèques résultent d'un contrat, à l'occasion d'un prêt d'argent, d'une créance, par exemple. L'hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte passé en forme authentique devant deux notaires ou devant un notaire et deux témoins. (article 2127 du code civil). Les biens à venir ne peuvent être hypothéqués. Les créanciers hypothécaires sont remboursés de leurs créances, si vous ne remboursez pas votre dette, chacun à part, dans l'ordre d'inscription sur le registre du conservateur des hypothèques. Les hypothèques prennent rang du jour de cette inscription. Avant de conclure un contrat hypothécaire, le créancier éventuel a donc toujours intérêt à demander au conservateur des hypothèques, qui grèveraient les immeubles de son débiteur. A savoir, quand un tiers se porte acquéreur d'un bien immobilier, appartement, maison, immeuble, etc. hypothéqué, pour se libérer valablement, il doit, avant de payer son vendeur, désintéresser les créanciers hypothécaires. Pour en connaître un peu plus, il faut se référer aux articles 2114 à 2120 du Code Civil.

Les privilèges sont quant à eux, toujours établis par la loi. Les privilèges sont des droits réels, appartenant à certains créanciers, d'être préférés à d'autres créanciers, même hypothécaires. Les privilèges confèrent, par conséquent, le droit de suite. Les privilèges ne tiennent pas à la qualité du créancier, mais à la nature de la créance. Ils résultent donc, non des conventions comme les hypothèques, mais de la loi. Il y a un privilège général sur tous les biens meubles d'un débiteur pour certaines créances.

Les privilèges généraux sur les immeubles, article 2104 du code civil sont :

1- Les frais de justice,
2- Les frais funéraires,
3- Les frais quelconques de la dernière maladie, quelle qu'en ait été la terminaison, concurremment entre ceux à qui ils sont dus. etc.

Il y a aussi les privilèges immobiliers, en particulier au profit du vendeur d'un immeuble pour le paiement du prix, ou au profit des personnes ayant prêté de l'argent pour l'acquisition de l'immeuble, au profit des cohéritiers d'une succession pour la garantie des soultes ou retour de lots, des architectes, des entrepreneurs, des ouvriers, qui ont été employés pour édifier, réparer, reconstruire l'immeuble et qui n'auraient pas été payés. Pour en connaître un peu plus, il faut se référer à l'article 2104, du Code Civil.

Pour résumer, l'hypothèque, auquel les créanciers ont souvent recours en cas de financement de logements neufs ou anciens, constitue une sûreté réelle qui permet au créancier de faire vendre aux enchères le bien sûr lequel porte l'hypothèque et de se rembourser sur le prix de vente à défaut de remboursement du prêt dans les conditions prévues. Le privilège de prêteur de deniers à la même finalité que L'hypothèque, ils permettent au créancier, pendant toute la durée de l'emprunt, d'exiger la mise en vente de l'appartement, du terrain ou de la maison, en cas de non-remboursement du prêt accordé. Pour le débiteur, la distinction entre ces deux garanties se fait au niveau du coût, le privilège de prêteurs de deniers étant le moins cher. Les notaires, pourront vous renseigner.