Comment s'y retrouver parmi toutes les offres de taux de crédit immobilier actuellement sur le marché. Selon le type d'investissement, le crédit immobilier est différent. Après le type de crédit, il faut se décider sur le type de taux de crédit immobilier : fixe, fixe modulable ou révisable.

Introduction aux taux de crédit immobilier

Les taux d'emprunt indiqués sont régulièrement mis à jour en fonction des fluctuations. Vérifiez régulièrement la grille des taux pour vous maintenir au courant de la tendance.
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la valeur du taux est importante. Vous aurez le choix entre un taux fixe, plus sécurisant, mais souvent plus coûteux, et un taux révisable (ou variable), certes plus économique mais plus risqué dans le temps. Le T.E.G. (taux effectif global) quant à lui, a pour but l'unification en un seul taux, des coûts d'intérêts concernant les frais obligatoires d'un emprunt immobilier.

Le taux fixe

Comme son nom l'indique, le taux fixe reste le même tout au long du crédit, il est plus sécurisant qu'un taux variable, mais aussi plus cher. Celui-ci est préconisé dans le cas où la revente à court terme n'est pas définie. Les taux ayant rarement été aussi bas, il offre à ce jour la sécurité à un moindre coût. Il ne permet cependant pas de profiter des baisses éventuelles en fonction des marchés financiers

Le taux fixe modulable

Le prêt à taux fixe et à mensualités modulables donne la possibilité d'augmenter ou de diminuer les remboursements tout au long de la durée du prêt. En fait Le taux fixe modulable vous apporte une flexibilité dans les mensualités et vous permet de faire évoluer votre crédit en fonction de vos besoins financiers (changement de vos revenus, nouvel investissement…).
Les conditions de ce type de prêt sont fixées à la signature et spécifieront le nombre de variations possibles et leur changement maximal et minimal (entre - 30 % et + 30 % par an, ou sans limite à la hausse, suivant les établissements). Tout changement dans les montants des mensualités entraînera une variation de la durée du crédit.

Le taux Effectif Global (TEG) d'un crédit immobilier

Le taux effectif global (TEG) est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal.
Son mode de calcul a fait l'objet d'une normalisation européenne. Pour chacun des types de crédit aux particuliers, la loi a prévu un taux maximum, applicable par le prêteur, appelé seuil de l’usure et publié chaque trimestre par la Banque de France pour un prêt à taux fixe.

Il doit être mentionné dans tous les écrits. Aucune formulation n'est imposée par la loi. Obligatoire dans toutes les offres et tous les actes de prêt, le TEG vous permet de faire une synthèse financière et d'avoir une vision du prix global de votre financement et de le comparer. C'est un bon indicateur qui a été instauré pour protéger le consommateur de tous frais cachés.

Le TEG incorpore la totalité des coûts nécessaires à la réalisation de votre financement :
- taux nominal d’intérêt,
- les frais de dossier
- les frais de constitution de garantie
- les commissions des intermédiaires qui ont permis l'obtention du prêt
- les frais fiscaux
- les frais d'assurance si sa souscription est obligatoire pour l'emprunteur
- ...

L'inclusion des éléments facultatifs (assurance) dépend des législations. Son mode de calcul normalisé facilite la comparaison entre crédits similaires.
Dans certaines banques, le montant de la prime est un montant calculé sur le capital emprunté
Dans d’autres, il est calculé sur le capital restant dû et s’exprime sous forme d’une majoration du taux du prêt.

L’assurance perte d’emploi vous protège personnellement contre les risques de ne plus pouvoir rembourser par suite de licenciement. En cas de perte de votre emploi, c’est l’assurance qui rembourse tout ou partie des échéances de prêt à votre place pendant la durée et les conditions prévues au contrat.

L’assurance décès invalidité vous protège, vous et votre famille, autant qu’elle protège la banque. Si vous décédez ou si vous êtes en incapacité totale de travail, l’assurance rembourse en effet le capital restant dû à la place de vos héritiers (décès) ou de votre famille (incapacité de travail).
Les contrats groupe d'assurance de prêt proposés par les banques ont un coût souvent exprimé en fonction du capital emprunté qui minimise artificiellement le coût de l'assurance avec des primes constantes pendant toute la durée du prêt alors même que le capital restant dû décroît.

Comme l'assurance emprunteur est l'élément déterminant de cet indicateur (bien loin devant les éventuels frais de dossiers dont l'impact est en général anecdotique), le TEG permet d'évaluer l'impact réel de l'assurance emprunteur. Il suffit pour cela d'effectuer la différence entre le Taux Effectif Global et le taux brut du prêt hors assurance.
On se rend alors compte du coût important de l'assurance qui peut atteindre voire dépasser 1.5 points sur le Taux Effectif Equivalent et 15 % sur le coût total du crédit d'où l'intérêt de mettre votre banque en concurrence sur l'assurance de prêt avec une délégation d'assurance.

Cependant, dans le cadre d'une assurance dégressive, celle-ci étant calculée chaque mois sur le capital restant dû le TEG obtenu sera un peu supérieur à la réalité et le montant de cette assurance dans les mensualités est plus élevé en début de prêt qu'après quelques années ce qui fausse le calcul ainsi réalisé du TEG.
Attention : si la banque accepte comme assurance emprunteur, un contrat que vous avez déjà souscrit auprès d’un autre organisme que celui de son contrat groupe, le coût de cette assurance ne sera pas compris dans le TEG. Tenez-en compte si vous souhaitez comparer sa proposition avec une offre comprenant une assurance emprunteur groupe de la banque.

Le TEG et taux d'intérêt

Dans le cas du taux fixe :
La valeur à prendre en compte est la valeur du taux lui-même.

Pour le taux variable :
On utilisera la valeur nominale de la première période car c'est la seule dont nous disposons. La valeur du TEG changera à chaque changement de taux (en général tous les 3 ou 12 mois).
Attention : Le TEG d'une offre de crédit calculé sur la base d'un taux variable n'est pas facilement comparable avec une autre offre de crédit, qui serait basée sur un taux fixe.

À quoi sert le TEG

Le TEG ou taux effectif global a pour but l'unification objective, en un seul taux, des coûts d'intérêts concernant les frais obligatoires lors de la réalisation d'un emprunt. La publication du TEG est obligatoire dans tout document publicitaire et doit être inférieur au taux d'usure légal fixé par la Banque de France dans le cadre d'un prêt à taux fixe. Le TEG permet non seulement d'éviter la publicité mensongère mais aussi de comparer rapidement le coût global des intérêts de plusieurs crédits.

Avant l'établissement du TEG, l'offre de crédit pouvait avoir un taux nominal attractif et des frais annexes élevés, dont on ne parlait pas. De même, la comparaison entre deux offres de crédits pouvait être trompeuse. Le TEG est une notion difficile à appréhender pour l'utilisateur non habitué, n'hésitez pas à vous faire conseiller par tout organisme de prêt compétent.