Qu'est-ce que l'apport personnel ?

Il s'agit de votre part personnelle de capital que vous allez investir dans votre projet immobilier. Ce montant d'argent doit provenir de vos économies et non pas d'un emprunt bancaire ou autre. Plus le montant de votre apport personnel est important, plus vos chances d'obtenir le financement de votre projet à des chances d'aboutir car, il démontre votre volonté d'engagement personnel dans votre projet. En un mot, le niveau de votre engagement personnel démontre à votre banquier à quel point vous croyez à votre projet...

Généralement, pour l'acquisition d'une première résidence principale, les organismes prêteurs vous demanderont un apport personnel d'un minimum de 10% du montant de l'acquisition net (hors frais de notaire, de garantie, de dossier...). Ces derniers frais ne pouvant être inclus dans votre prêt, vous devrez les financer sur vos fonds propres, en plus de votre apport personnel.

Du fait de plus en plus de jeunes arrivent sur le marché du travail, après de longues études et, sans avoir pu accumuler d'épargne, il existe néanmoins diverses solutions leur permettant d'accéder à cette première propriété envisagée.

L'apport personnel provient généralement de vos économies, de la revente d'un bien, d'un héritage, d'une donation, etc. De même, certains prêts à coût réduit ou participations peuvent constituer un « Apport personnel » et ainsi présenter un meilleur dossier à la banque.

De plus, si le profil professionnel de l'emprunteur offre des perspectives intéressantes et sécurisantes pour le prêteur, il est possible d'obtenir un prêt total, incluant les frais de notaire, de garantie, ainsi qu'éventuellement des travaux. C'est ce que l'on appelle un prêt à 110 %.

Prêts à coût réduit, pouvant constituer un apport personnel

• Prêt Epargne Logement (PEL)
• Prêt à Taux Zéro % (PTZ)
• Prêts départementaux et régionaux
• Prêts fonctionnaires

La participation

Si vous êtes employé dans une entreprise de plus de cinquante salariés, votre employeur est tenu de vous faire participer aux résultats de la société. Il vous est alors possible de demander le déblocage anticipé de cette participation qui servira à constituer un apport personnel pour votre crédit.

Un crédit immobilier sans apport personnel ?

Il est plus difficile d'emprunter sans avoir d'apport personnel mais cela reste possible. Les banques analyseront alors plus en détail votre parcours.

Si votre manque d'épargne peut être expliqué par des événements personnels particuliers (tels que maladie, divorce ou veuvage) ou parce que vous êtes jeune, les banques ne devraient pas trop vous en tenir rigueur dans leur réponse, mais elles s'attacheront tout particulièrement à l'analyse de la pérennité de vos revenus (ancienneté professionnelle, sécurité de votre emploi...).

Par contre, si votre train de vie démontre votre incapacité à épargner, les banques et autres organismes financiers seront beaucoup plus réticents à accepter de vous financer ou, au prix de conditions de garanties très désavantageuses, voire même rédhibitoires…

L'apport personnel et la défiscalisation

Dans le but de maintenir l'emploi et l'activité économique dans le secteur de la construction, les gouvernements successifs, ont mis en place un certain nombre de dispositifs défiscalisant favorisant l'investissement immobilier (lois Pons, de Robien, Borloo, Demezerine, etc.) en rendant possible la déduction des intérêts d'emprunts, du revenu imposable, dans des conditions variables.
Généralement, le montage de ce type d'opération financière permet de ne pas avoir besoin d'apport personnel.

Possibilité de conserver vos placements actuels

Souvent, les banques vous proposeront un montage financier vous permettant de conserver vos placements et donc de continuer à percevoir vos intérêts, tout en ayant en garantie de prêt complémentaire vos placements. Ceci, bien entendu, si ce sont eux qui détiennent vos placements…

En conclusion

Votre apport personnel est considéré comme un moyen d'appréciation du risque, que les banques prennent en vous accordant un prêt. Plus votre apport sera important meilleures seront les conditions qu'elles vous consentiront. Votre apport personnel prouve votre capacité d'épargne, de remboursement et donc vous attribue un « profil » moins risqué.
Au contraire, l'emprunteur qui a des revenus réguliers et confortables depuis longtemps, mais qui n'a pas su constituer d'épargne, soulèvera des doutes quant à sa capacité de remboursement.