Les banques se renflouent avant la prochaine baisse des taux

Si les taux de crédit viennent de repasser sous la barre des 5 %, les banques cherchent désormais à reconstituer leurs marges avant d'appliquer de nouvelles baisses.

Le 5 janvier dernier, une note de l'Observatoire Crédit/CSA faisait état d'une baisse notable des taux de crédit immobilier entamée dès le mois de décembre 2008. Pour un prêt immobilier sur 20 ans, le taux moyen serait passé de 5,15 % en novembre à 5,01 % un mois plus tard. Le courtier en ligne Empruntis.com pointe du doigt l'accentuation de ce repli en établissant, dans son dernier baromètre daté de ce jeudi 8 janvier, ce même taux moyen à 4,95 %.

« Conformément à nos prévisions, les taux d'intérêt destinés aux particuliers ont baissé de manière notable depuis quelques semaines, enregistrant des baisses de l'ordre de 0,45 % entre début novembre et janvier 2009 », déclare le courtier. Des taux immobiliers repassant sous la barre psychologique des 5 % et s'établissant désormais à un niveau comparable à celui affiché en juin 2008. Pour la responsable communication d'Empruntis, Maël Resch, la baisse des taux de crédit immobilier ainsi amorcée devrait même prendre de l'ampleur dès les prochaines semaines : « les taux des prêts immobiliers à 20 ans pourraient revenir à 4,60 % ou à 4,50 % dès mars 2009 », période sonnant le départ du « traditionnel temps fort de l'année en matière de prêts à l'habitat ».

Le recul des taux d'emprunt représente évidemment la conséquence de l'action menée par la Banque centrale européenne (BCE) qui, depuis octobre dernier, a abaissé par deux fois son taux directeur pour le placer à 2,50 %. Les banques pouvant alors se refinancer à moindre coût n'ont toutefois pas immédiatement joué le jeu de la relance comme l'explique le fondateur d'Empruntis, Geoffroy Bragadir : « on constate que les différentes baisses dont elles ont pu bénéficier ne se sont pas répercutées intégralement sur les taux des crédits aux particuliers, les banques ont également profité de cette aubaine pour reconstituer leurs marges ».

Des banques qui reconstituent leurs marges afin d'engranger des bénéfices qu'en ces temps de crise elles ne font plus ailleurs, des banques qui n'appliquent qu'en partie la baisse des taux, mais également des banques qui prêtent moins. C'est dans ce décor austère que, malgré le recul constaté des taux d'intérêts, les emprunteurs sont aujourd'hui contraints d'évoluer. A la même période l'année dernière, un dossier de prêt sur dix se voyait opposer un refus de la part des banques, désormais les établissements prêteurs rejettent près de six dossiers sur dix. Mais cette situation ne semble pas devoir décourager les emprunteurs, Empruntis avouant ainsi recevoir quelques 500 000 demandes de crédit immobilier par an.

Constituer soi-même son dossier de demande de crédit immobilier

Calcul de crédit immobilier
En calculant vous-même vos besoins et possibilités d'emprunt, vous pourrez savoir ce que les banques et institutions financières vous demanderont comme apport personnel pour financer votre acquisition.

Vous venez de constituer votre apport personnel par le calcul prêt immobilier
L'établissement de votre plan de financement vous permettra de définir le montant possible de l'emprunt que vous pourrez obtenir, pour votre projet.

Bouclez votre plan de financement
Avant de démarcher les banques ou les établissements spécialisés, il vous faut déterminer le montant de l'emprunt susceptible de vous être accordé. Vous devez donc évaluer le montant maximum des mensualités que vous allez être capable de rembourser. Comment ? Prenez vos trois dernières déclarations de revenus et estimez le plafond de vos mensualités à 33 % des ressources déclarées.

Des exceptions à la règle
Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n'avez pas de garantie sur leur évolution future, attendez-vous à ce que les banques soient plus prudentes à votre égard : le taux d'endettement pourrait alors être ramené à 25 %. Par contre, si vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, vous pourrez atteindre jusqu'à 40 % d'endettement.

Prêt conventionné ou prêt d'accession sociale ?

Ces prêts encadrés par l'état n'ont pas des taux nécessairement attractifs. Cependant ils méritent une attention toute particulière : les frais d'hypothèque seront divisés de moitié par rapport à un prêt classique et votre banque ne vous vous réclamera pas plus de 600 euros pour la constitution de votre dossier.

L'obtention d'un PAS permet également d'avoir un taux réduit pour la taxe locale d'équipement et d'ouvrir des droits à l'Aide Personnalisée au Logement.
Enfin tout souscripteur d'un PAS bénéficie d'une diminution de sa mensualité de moitié, une fois passé le délai de carence d'un an, s'il se retrouvait au chômage. Cela ne peut cependant excéder une année éventuellement fractionnable.

PEL ou CEL ?

Le prêt lié à un Plan d'Épargne Logement est attrayant car il ne supporte aucun frais de dossier et il bénéficie d'une réduction sur les frais d'hypothèque. Cependant il n'est intéressant qu'à partir d'un certain taux.
Les droits au prêt acquis avec un PEL sont inaliénables.
Le PEL peut être converti en Compte Épargne Logement à un taux de 3,5 %.
Il ne peut cependant pas servir pour plus de 23 000 euros environ.

1 % logement ?

Le "1 % logement" constitue une excellente base de départ avec un taux d'intérêt entre 2 et 4 %.
Le montant accordé dépend des revenus et du montant de l'acquisition envisagée. Il ne peut excéder 17 000 euros environ et ne peut pas représenter plus de la moitié du montant de l'opération.
Le "1 % logement" peut aussi être utilisé pour des travaux de mise en conformité.

Toutefois le "1 % logement" peut être utilisé sans aucune restriction sur la nature du logement, si les familles demandeuses ont des revenus inférieurs à ceux du PAS ou celles dont le salarié demandeur a fait l'objet d'une mutation. Votre comité d'entreprise pourra vous fournir des informations précises et adaptées à votre situation actuelle.